Sau khi bài viết “Công nhận hợp đồng hay tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu?” của tác giả Nguyễn Minh Nguyệt - VKSND thành phố Bắc Giang, được đăng trên Trang tin điện tử của VKSND tỉnh Bắc Giang ngày 14/4/2025. Ban Biên tập Trang tin điện tử tiếp tục nhận được 02 ý kiến trao đổi của các tác giả Nguyễn Thị Minh Tuyết- VKSND huyện Lạng Giang; Ngô Tuấn Hùng- VKSND huyện Hiệp Hòa.
>>> Công nhận hợp đồng hay tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu?
Tác giả Nguyễn Thị Minh Tuyết đồng tình với quan điểm thứ hai mà tác giả đưa ra, vì: Quá trình giải quyết vụ án, TAND thành phố Bắc Giang đã xác minh tại UBND thành phố Bắc Giang xác định đối với 06 lô đất có địa chỉ tại khu đô thị thành phố Bắc Giang, chủ đầu tư đang triển khai giải phóng mặt bằng và thi công xây dựng, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Theo quy định tại khoản 1 Điều 408 BLDS quy định: “Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu”. Như vậy, ngay từ khi ký kết Hợp đồng đặt cọc giữa anh K và anh T thì 06 lô đất trên là đối tượng không thể thực hiện được do chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 407, 408 Bộ luật Dân sự cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên 03 hợp đồng đặt cọc vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Tác giả Ngô Tuấn Hùng-VKSND huyện Hiệp Hòa lại đồng tình với quan điểm thứ nhất của tác giả, với các lập luận: Anh K và anh T tự nguyện ký kết 03 hợp đồng đặt cọc mua bán đất đối với 06 lô đất có địa chỉ tại khu đô thị thành phố Bắc Giang, số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc anh K biết anh T chưa có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, chưa có quyền sử dụng đất, biết rõ tình trạng các lô đất và đã thỏa thuận khi chủ đầu tư giao đất anh T có trách nhiệm thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh K.
Tham khảo Công văn số 1083/VKSTC- V9 ngày 26/3/2024 của Viện KSND tối cao về giải đáp vướng mắc trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình, tại câu 38 trả lời: “Do việc đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên người nhận đặt cọc phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp (là người đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Nếu người nhận đặt cọc không phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể. Tuy nhiên, trong vụ án cụ thể, nếu có đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh người nhận đặt cọc là người được chủ sử dụng đất ủy quyền hợp pháp hoặc là người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp hoặc hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ quy định về hình thức nhưng đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trả tiền, giao đất) thì Tòa án có thể công nhận hợp đồng đặt cọc”.
Theo đó, việc anh T chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp, các lô đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc vì anh T có ký hợp đồng đặt cọc mua 06 lô đất trên với bà D nhưng bà D cũng đặt cọc mua của bên thứ ba và chưa được bàn giao đất, hợp đồng không xác định thời hạn, đến nay dự án vẫn đang trong giai đoạn thực hiện nên anh T không vi phạm nghĩa vụ. Vì vậy anh K yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu là không có căn cứ chấp nhận./.
Ban biên tập
Thông tin tuyển dụng, đấu thầu, thanh lý
