Công nhận hợp đồng hay tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu?

Nội dung vụ án: Tháng 8/2021, anh K và anh T tự nguyện ký kết 03 hợp đồng đặt cọc mua bán đất đối với 06 lô đất có địa chỉ tại khu đô thị thành phố Bắc Giang, số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng, khi chủ đầu tư giao đất anh T có trách nhiệm thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh K, thời hạn đặt cọc được thực hiện theo tiến độ của chủ đầu tư. Tuy nhiên sau đó anh T liên tục khất lần không thực hiện việc chuyển nhượng. Anh K tìm hiểu thì được biết tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thì dự án trên chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng đất. Anh T xác định việc thực hiện hợp đồng kéo dài do anh T ký hợp đồng đặt cọc mua 06 lô đất trên với bà D nhưng bà D cũng đặt cọc mua của bên thứ ba và chưa được bàn giao đất. Nay anh K làm đơn khởi kiện đề nghị Tòa án tuyên vô hiệu đối với 03 hợp đồng đặt cọc nêu trên và yêu cầu giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu, buộc anh T phải trả lại cho anh K số tiền cọc đã nhận là 600.000.000 đồng.

Quà trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang đã xác minh tại UBND thành phố Bắc Giang đối với dự án nêu trên; kết quả xác định chủ đầu tư đang triển khai giải phóng mặt bằng và thi công xây dựng, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật. 

Quan điểm thứ nhất: Anh K đã biết anh T cũng chỉ là người mua lại đất của người khác mà vẫn đồng ý dặt cọc mua lại những lô đất nêu trên. Thời gian hợp đồng đặt cọc giữa 2 người kéo dài do hợp đồng đặt cọc giữa anh T và bà D chưa thể thực hiện được. Hợp đồng đặt cọc không nêu thời hạn kết thúc mà phải theo tiến độ của chủ đầu tư, đến nay dự án vẫn đang trong giai đoạn thực hiện nên anh T không vi phạm nghĩa vụ, yêu cầu khởi kiện của anh K là không có căn cứ. 

Quan điểm thứ hai: Đối tượng của hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa anh K và anh T không thể thực hiện được, khi ký kết hợp đồng các bên đều có lỗi (bên đặt cọc biết bên nhận đặt cọc chưa có đất, bên nhận đặt cọc chưa có giấy tờ chứng minh được quyền sử dụng lô đất). Do đó căn cứ Điều 407, 408 Bộ luật Dân sự cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên 03 hợp đồng đặt cọc vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai.

Do vấn đề đưa ra còn có quan điểm khác nhau nên tác giả nêu ra để các đồng nghiệp tham thảo và chia sẻ quan điểm giải quyết./.

Nguyễn Minh Nguyệt– VKSND thành phố Bắc Giang