Do quy định của pháp luật chưa chặt chẽ, dẫn đến việc áp dụng và thi hành trên thực tế gặp nhiều khó khăn. Trong đó áp dụng quy định của Bộ luật dân sự đã được sửa đổi năm 2004 vào thực tiễn thi hành Luật thi hành án dân sự năm 2009. Tôi xin đưa ra một trường hợp cụ thể:
Ngày 28/11/2014, anh Đặng Văn T và chị Nguyễn Thị C ở thôn S, xã M, huyện H, tỉnh Bắc Giang có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 140,8m2 tại thửa đất số 296, tờ bản đồ số 57 đã được UBND huyện H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở số BU 344482 ngày 30.6.2014 mang tên chị C, anh T cho bà Nguyễn Hải An ở thôn M, xã Đ, huyện H. Hợp đồng này được Văn phòng công chứng D&Z công chứng cùng ngày 28/11/2014. Bà An đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước. Đến ngày 14/01/2015, được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện H xác nhận việc chuyển nhượng (chỉnh lý trang 4) của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên.
Ngày 25/12/2014, Tòa án nhân dân huyện H thụ lý số 99/2014/TLST-DS vụ kiện tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa nguyên đơn ông Ngô Xuân C và bà Nguyễn Thị V ở thôn G, xã M, huyện H; bị đơn là anh Đặng Văn T và chị Nguyễn Thị C ở thôn S, xã M, huyện H, tỉnh Bắc Giang phải trả số tiền 500 triệu đồng và lãi theo quy định của pháp luật. Cùng ngày Tòa án nhân dân huyện H đã có Công văn số 430/CV-TA ghi kính gửi anh T, chị C, UBND xã M và Phòng Tài nguyên và môi trường huyện H về việc “Cấm chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản liên quan đến vợ chồng anh T, chị C”. Tuy nhiên, Tòa án không thực hiện việc chuyển giao công văn này cho Phòng Tài nguyên và môi trường huyện H (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất). Do đương sự tự thỏa thuận được toàn bộ nội dung vụ án nên ngày 13/01/2015 Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự số 03/2015/QĐST-DS. ( anh T, chị C đồng ý trả 500 triệu và lãi theo quy định của pháp luật)
Ngày 15/01/2015, bà Nguyễn Thị V,ông Ngô Xuân C có Đơn yêu cầu thi hành án đối với Chị Nguyễn Thị C và Đặng Văn T. Cùng ngày Chi cục THADS huyện H tiếp nhận đơn, đến ngày 20/01/2015 đã ra quyết định thi hành án số 14/QĐ - CCTHADS (do Chi cục trưởng ký) và tiến hành phân công Chấp hành viên tổ chức thi hành theo quy định của pháp luật. Ngày 26/01/2015, chấp hành viên tổ chức xác minh tại Thôn S và UBND xã M. Ngày 27/01/2015 xác minh tại Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện H về tài sản của người phải thi hành án là chị Nguyễn Thị C và anh Đặng Văn T. Kết quả: Vợ chồng chị C anh T có 01 mảnh đất diện tích 140,8m2 tại thửa đất số 296, tờ bản đồ số 57 đã được UBND huyện H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở số BU 344482 ngày 30.6.2014, nhưng đã làm thủ tục chuyển nhượng cho bà Nguyễn Hải An tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện H vào ngày 14/01/2015.
Ngày 28/01/2015, Chi cục THADS huyện H có công văn số 26/CV-CCTHA ( gọi tắt là công văn số 26/CV) về việc tạm dừng đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đối với thửa đất có giấy chứng nhận nêu trên gửi Phòng Tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và UBND xã M.
Sau khi biết Chi cục THADS huyện H ban hành văn bản trên, bà Nguyễn Hải An đã có đơn kiến nghị không đồng ý với công văn số 26/CV của Chi cục THADS và cho rằng quyền và lợi ích của bà bị xâm phạm.
Quá trình giải quyết có hai quan điểm khác nhau:
Quan điểm 1: Việc Chi cục THADS huyện H ban hành công văn yêu cầu tạm dừng đăng ký chuyển quyền sở hữu QSD đất diện tích 140,8m2 tại thửa đất số 296, tờ bản đồ số 57 đã được UBND huyện H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở số BU 344482 ngày 30.6.2014 mà bà An đã nhận chuyển nhượng của anh T và chị C là có căn cứ. Vì đối chiếu với Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự..., trong đó tại Điều 6 quy định: Kê biên, xử lý tài sản để thi hành án: “Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng ... tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án; Và căn cứ Điều 168 Bộ luật dân sự quy định “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (ngày 13/01/2015 có quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự, ngày 14/01/2015 bà An mới làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất).
- Quan điểm 2: Việc Chi cục THADS huyện H ban hành công văn số 26/CV-CCTHA là không đúng, chưa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bà An. Cụ thể: Ngày 28/11/2014, anh Đặng Văn T và chị Nguyễn Thị C đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Hải An và đã được công chứng cùng ngày. Khi đó bà V, ông C chưa khởi kiện ra Tòa án về tranh chấp hợp đồng vay tài sản với anh T, chị C (ngày 25/12/2014 mới khởi kiện). Bà An đã thực hiện xong nghĩa vụ theo hợp đồng, thời điểm chứng thực tài sản không có tranh chấp, bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền và bàn giao quyền sử dụng đất cho bà An (bên mua), thủ tục chứng thực hợp pháp.Mặt khác, mặc dù Tòa án có Công văn số 430/CV, nhưng bà An và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện H không nắm được nên việc ngày 14/01/2015 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận chuyển nhượng quyền SDĐ cho bà An là có căn cứ, phù hợp với quy định tại Điều 168 Bộ luật dân sự (bà An là bên thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự). Trong quan hệ tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa bà V, ông C với vợ chồng anh T, chị C không có tài sản đảm bảo cho việc thế chấp là quyền sử dụng diện tích đất nêu trên. Tại quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự tại Tòa án các bên đương sự cũng không thỏa thuận gì về tài sản thế chấp và thi hành án.
Theo quan điểm của tôi đồng ý với quan điểm thứ 2. Rất mong các bạn độc giả quan tâm, nghiên cứu và có ý kiến trao đổi.
Giáp Thị Thủy
Viện KSND huyện Hiệp Hòa
Thông tin tuyển dụng, đấu thầu, thanh lý
