Hợp đồng dân sự vô hiệu là hợp đồng vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005. Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên có thể tự nguyện chấm dứt việc thực hiện hợp đồng, song nhiều trường hợp các bên không thể thỏa thuận với nhau về việc chấm dứt hợp đồng thì một hoặc các bên hoặc người đại diện có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Theo Điều 137 Bộ luật dân sự: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này xin trích dẫn nội dung vụ kiện như sau:
Ngày 3/11/2011 ông Nguyễn Văn Bình, bà Trần Thị Phượng (bên chuyển nhượng) và ông Nguyễn Văn Ninh, bà Hoàng Thị Lưa (bên nhận chuyển nhượng) đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 56,6m2 đất; địa chỉ thửa đất ở huyện A; hợp đồng có xác nhận của thôn là ông Nguyễn Văn Lập, người làm chứng là ông Đỗ Văn Hợi, ông Trần Trọng Loan. Giá chuyển nhượng là 430.000.000đ hai bên đã giao nhận đủ. Tại thời điểm chuyển nhượng thửa đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nên hợp đồng không được công chứng theo quy định của pháp luật. Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất, hai bên đã có việc giao nhận đất. Ông Ninh, bà Lưa đã xây dựng 01 móng nhà trên đất từ năm 1998.
Ông Ninh, bà Lưa và anh Tuyển (đại diện theo ủy quyền của ông Ninh, bà Lưa) cho rằng, khi ký hợp đồng chuyển nhượng hai bên thỏa thuận là chuyển nhượng quyền sử dụng “đất ở” nhưng sau khi ông Bình, bà Phượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng số BI 690856 ngày 27/6/2012, thửa số 151, tờ bản đồ số 09, diện tích 244,9m2 thì gia đình ông Bình, bà Phượng không thực hiện đúng theo thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng, không làm thủ tục sang tên cho gia đình ông Ninh, bà Lưa và đồng thời viết giấy cam kết chỉ chuyển 56,6m2 “đất vườn”. Tại đơn khởi kiện ông Ninh, bà Lưa yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 3/11/2011; yêu cầu gia đình ông Bình, bà Phượng phải hoàn trả 430.000.000đ; bồi thường gấp 10 lần giá trị thửa đất tính tại thời điểm hủy hợp đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm anh Tuyển yêu cầu ông Bình, bà Phượng phải thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng; nếu không ông Bình, bà Phượng phải trả lại cho ông Ninh, bà Lưa 430.000.000đ; lãi suất kèm theo; tiền phạt hợp đồng gấp 10 lần.
Ông Bình, bà Phượng cho rằng, đã tạo mọi điều kiện để ông Ninh, bà Lưa làm thủ tục không cản trở gì. Ông Ninh, bà Lưa khởi kiện yêu cầu phải trả 430.000.000đ và lãi suất ông bà không đồng ý, đề nghị giữ nguyên hợp đồng mua bán đất vì hiện nay số tiền đã tiêu hết, đất đã bàn giao. Tại phiên tòa sơ thẩm ông Bình, bà Phượng trình bày, khi hai bên mua bán đất không nói rõ là đất gì; nếu yêu cầu ông bà trả lại số tiền thì 02 đến 03 năm ông bà trả và yêu cầu ông Ninh, bà Lưa phải đào móng trả đất và yêu cầu ông Ninh, bà Lưa bồi thường 10 lần như trong hợp đồng.
Tòa không xem xét giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu
Với nội dung vụ án nêu trên, Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện A đã áp dụng Điều 25, 131, 243, 245 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 127 Luật đất đai năm 2005; khoản 2 Điều 305, 127, 134, 137, 410, 689 Bộ luật dân sự. Xử:
Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn Ninh, bà Hoàng Thị Lưa và ông Nguyễn Văn Bình, bà Trần Thị Phượng xác lập ngày 03/11/2011 là hợp đồng vô hiệu.
Buộc ông Nguyễn Văn Bình, bà Trần Thị Phượng phải hoàn trả Nguyễn Văn Ninh, bà Hoàng Thị Lưa số tiền 430.000.000đ. Buộc ông Nguyễn Văn Ninh, bà Hoàng Thị Lưa phải trả lại ông Nguyễn Văn Bình, bà Trần Thị Phượng diện tích đất đã nhận là 56,6m2 và các cây trồng trên đất.
Buộc ông Nguyễn Văn Bình, bà Trần Thị Phượng phải trả cho ông Nguyễn Văn Ninh, bà Hoàng Thị Lưa số tiền 20.000.000đ tiền giá trị móng nhà diện tích 42,18m2. Ông Nguyễn Văn Bình, bà Trần Thị Phượng có toàn quyền sử dụng diện tích móng nhà trên.
Ông Nguyễn Văn Bình, bà Trần Thị Phượng phải chịu 200.000đ án phí dân sự sơ thẩm…
Xem xét việc giải quyết vụ án của Tòa án, chúng tôi thấy rằng:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự không có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nên hình thức hợp đồng chuyển nhượng không đúng quy định tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự. Ngày 17/10/2013, anh Tuyển đã có đơn đề nghị Tòa án cho gia đình anh và gia đình ông Bình khắc phục hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất; bản án sơ thẩm có nêu là Tòa án đã ấn định cho các đương sự thời hạn để khắc phục hình thức hợp đồng nhưng trong hồ sơ vụ án không có tài liệu thể hiện Tòa án đã ra quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn là vi phạm quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự.
Tòa án cấp sơ thẩm xác định mối quan hệ pháp luật các bên đương sự tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” và xác định hợp đồng vô hiệu, lỗi thuộc về phía bị đơn là ông Bình, bà Phượng. Nhưng khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ tuyên buộc ông Bình, bà Phượng hoàn trả cho ông Ninh, bà Lưa số tiền đã nhận là 430.000.000đ; ông Ninh, bà Lưa trả lại đất cho ông Bình, bà Phượng mà không xác định rõ tại tại thời điểm xét xử sơ thẩm diện tích đất các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng có giá trị quyền sử dụng là bao nhiêu để xác định mức độ thiệt hại của hợp đồng vô hiệu, để buộc bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại là không đúng quy định tại điểm c, tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.
Đối với phần tài sản là móng nhà nằm trên diện tích đất hai bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tại đơn khởi kiện ông Ninh, bà Lưa không yêu cầu đề nghị xem xét giải quyết tài sản này; tại biên bản ghi lời khai ngày 8/11/2013 anh Tuyển có lời khai về phần móng nhà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật; theo biên bản phiên tòa thể hiện, ông Bình và bà Phượng yêu cầu ông Ninh, bà Lưa tháo dỡ móng nhà; Tòa án không hỏi ý kiến của anh Tuyển có yêu cầu gì đối với phần móng nhà; anh Tuyển không có ý kiến đề nghị gì đối với phần móng nhà. Nên việc Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết buộc ông Bình, bà Phượng phải thanh toán trả cho ông Ninh, bà Lưa 20.000.000đ tiền giá trị móng nhà và ông Bình, bà Phượng có quyền sử dụng diện tích móng nhà là không đủ cơ sở, không đảm bảo quyền lợi cho ông Bình, bà Phượng.
Và tuyên sai về phần án phí
Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự là vô hiệu, có giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, xử buộc ông Bình, bà Phượng phải phải hoàn trả ông Ninh, bà Lưa số tiền 430.000.000đ và phải trả 20.000.000đ tiền giá trị móng nhà. Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chỉ buộc ông Bình, bà Phượng phải chịu 200.000đ án phí không có giá ngạch mà không buộc ông Bình, bà Phượng là người có nghĩa vụ về tài sản phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với giá trị tài sản phải thực hiện là không đúng quy định tại điểm b khoản 3 Điều 17 Nghị quyết số 01/2012/NQ-HĐTP ngày 13/6/2013 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về án phí, lệ phí Tòa án.
Vì những thiếu sót nêu trên, ngày 02/4/2014 Viện KSND tỉnh B đã ban hành Quyết định số 02/QĐ-KNPT kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2014/DSTC-ST ngày 4/3/2014 của Tòa án nhân dân huyện A, tỉnh B. Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm số 02/2014/DSTC-ST ngày 04/3/2014 của Toà án nhân dân huyện A; giao hồ sơ cho TAND huyện A giải quyết lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật.
Như vậy, khi tuyên bố một hợp đồng vô hiệu Tòa án phải xác định đầy đủ các hậu quả pháp lý, đặc biệt là yếu tố lỗi của các bên làm cho hợp đồng vô hiệu từ đó xác định thiệt hại mà mỗi bên phải gánh chịu thì mới đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên./.
Nguyễn Thị Tuyết
Thông tin tuyển dụng, đấu thầu, thanh lý
