Trao đổi bài viết: “Công nhận hợp đồng hay tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu?”

Sau khi đọc bài viết “Công nhận hợp đồng hay tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu?” của tác giả Trần Thị Huệ, VKSND thành phố Bắc Giang. Tôi xin đưa ra quan điểm trao đổi như sau:       

Tác giả đưa ra tình huống là: Bà Nguyễn Thị H có lập hợp đồng với anh Đinh Xuân Q về việc đặt cọc mua 01 lô đất số 20 tại khu dân cư mới thành phố Bắc Giang với số tiền cọc là 140.000.000 đồng, thời hạn nhận đặt cọc là 60 ngày thì 2 bên sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất trên; nếu quá thời hạn thỏa thuận là 60 ngày mà anh Q không lập hợp đồng chuyển nhượng cho bà H thửa đất trên thì anh Q phải trả lại cho bà H tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc; nếu bà H không mua đất như thỏa thuận thì mất số tiền đã đặt cọc. Khi đã quá thời hạn 60 ngày, anh Q không làm thủ tục chuyển nhượng đất cho bà H và nói do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể làm thủ tục chuyển nhượng được, hứa hẹn khi nào có sổ đỏ sẽ thực hiện chuyển nhượng ngay. Bà H không nhất trí, nhiều lần liên lạc yêu cầu anh Q chuyển nhượng đất hoặc trả lại tiền đặt cọc nhưng anh Q đều không thực hiện. Do vậy, bà H khởi kiện ra Tòa án yêu cầu anh Q phải trả lại bà H số tiền đặt cọc là 140.000.000 đồng và một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc là 140.000.000 đồng.

Về tố tụng: Trước khi bà H làm đơn khởi kiện, bà H đã làm đơn tố cáo gửi Cơ quan điều tra Công an tỉnh Bắc Giang để xem xét, xử lý anh Q về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Ngày 14/02/2023, Cơ quan điều tra có văn bản trả lời xác định vụ việc là tranh chấp dân sự nên hướng dẫn công dân làm đơn khởi kiện đến Tòa án để giải quyết và không thụ lý đơn tố giác của bà H là đảm bảo.

Do Cơ quan điều tra đã có văn bản trả lời xác định là tranh chấp dân sự vì vậy Tòa án cần thụ lý để giải quyết theo tố tụng dân sự. Quá trình giải quyết vụ án dân sự, qua xác minh, thu thập tài liệu chứng cứ nếu có căn cứ rõ ràng có dấu hiệu hình sự thì Tòa án tiếp tục có văn bản và chuyển hồ sơ cho Cơ quan điều tra tiếp tục điều tra giải quyết theo thẩm quyền.

Về quan điểm “Xác định hợp đồng có hiệu lực pháp luật và giải quyết chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà H. Buộc anh Q trả cho bà H số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự.” thì thấy:

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 408 Bộ luật dân sự quy định về Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được như sau:“Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.”

Như vậy: Bà H khi làm hợp đồng đặt cọc với anh Q có biết về thửa đất số 20 tại khu dân cư mới thành phố Bắc Giang chưa có bất cứ giấy tờ gì chứng minh về quyền sở hữu lô đất này, bên nhận đặt cọc anh Q có thông báo cho bà H biết anh chưa có quyền sử dụng lô đất nghĩa là cả 2 bên đều biết về việc anh Q chưa có quyền sử dụng lô đất. Hai bên vẫn đồng ý, tự nguyện giao kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc, ấn định thời hạn cho anh Q thì hợp đồng được giao kết trên sự tự nguyện và thỏa thuận của các bên. Bà H phải chịu hậu quả về việc không làm được thủ tục nhận chuyển nhượng, anh Q phải chịu hậu quả của việc phạt cọc đã thỏa thuận khi thực hiện việc giao dịch, ký kết các điều kiện đã nêu trong hợp đồng đặt cọc.

Do vậy căn cứ theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự về đặt cọc “…nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” thì anh Q trả cho bà H số tiền đặt cọc là  140.000.000 đồng và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc là 140.000.000đ.  

Tôi đồng ý với quan điểm thứ nhất mà tác giả đưa ra.

Thân Thị Nhung- Phòng 10, VKSND tỉnh Bắc Giang