Trao đổi bài viết: Công nhận hợp đồng hay tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu?

Sau khi nghiên cứu bài viết “Công nhận hợp đồng hay tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu?” của tác giả Trần Thị Huệ - Viện KSND thành phố Bắc Giang đăng trên trang điện tử ngày 06/6/2023 tôi đồng tình với quan điểm thứ nhất của tác giả là xác định hợp đồng có hiệu lực pháp luật và giải quyết chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà H, bởi lẽ:

>>> Công nhận hợp đồng hay tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu?

Theo tình huống vụ án: Bà Nguyễn Thị H lập hợp đồng với anh Đinh Xuân Q về việc đặt cọc mua 01 lô đất số 20 tại khu dân cư mới thành phố Bắc Giang với số tiền cọc là 140.000.000 đồng, thời hạn nhận đặt cọc là 60 ngày thì 2 bên sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất trên; nếu quá thời hạn thỏa thuận là 60 ngày mà anh Q không lập hợp đồng chuyển nhượng cho bà H thửa đất trên thì anh Q phải trả lại cho bà H tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc; nếu bà H không mua đất như thỏa thuận thì mất số tiền đã đặt cọc. Đây là hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên đã ký hợp đồng và thỏa thuận rõ về tiền cọc, thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm và phạt cọc, phù hợp với Điều 328 Bộ luật dân sự.

Việc anh Q chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất số 20 tại thời điểm nhận tiền cọc và ký hợp đồng nhận đặt cọc với bà H không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc vì: Tài sản bảo đảm trong hợp đồng là khoản tiền; việc anh Q nhận tiền, ký hợp đồng nhận đặt cọc để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ trong tương lai hoàn toàn do các bên tự nguyện thỏa thuận, không thuộc trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận theo Điều 168 Luật Đất đai.

Mặt khác, bên đặt cọc (bà H) biết bên nhận đặt cọc chưa có quyền sử dụng lô đất vẫn đồng ý ký hợp đồng; hợp đồng đặt cọc hai bên ký kết là hợp đồng song vụ. Do vậy, Tòa án thụ lý vụ án để giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự là đúng thẩm quyền; cần xác định hợp đồng có hiệu lực pháp luật và giải quyết chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà H. Buộc anh Q trả cho bà H số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự.

Trên đây là quan điểm cá nhân của tôi, mong được sự trao đổi, chia sẻ ý kiến của đồng nghiệp và bạn đọc./.

Ngô Tuấn Hùng -Viện KSND huyện Hiệp Hòa