Hoà giải và giải quyết tranh chấp đất đai là hai nội dung trọng tâm, quan trọng trong chính sách của Nhà nước đối với đất đai. Luật đất đai năm 2024 tiếp tục hoàn thiện quy định về hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai; thẩm quyền, trình tự, thủ tục, trách nhiệm giải quyết tranh chấp đất đai. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, bổ sung giải thích từ ngữ đất đang có tranh chấp: Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn chưa có quy định nào giải thích thế nào là “đất đang có tranh chấp”. Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2024 quy định: “Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết”.Một thửa đất được coi là “đất đang có tranh chấp”khi đáp ứng hai yếu tố đó là tồn tại tranh chấp đất đai liên quan đến thửa đất và tranh chấp này đang trong quá trình giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tại khoản 47 Điều 3 Luật đất đai năm 2024 đã kế thừa, giữ nguyên quy định giải thích từ ngữ “tranh chấp đất đai” của Luật đất đai 2013, quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Trên thực tế, tranh chấp đất đai thể hiện dưới nhiều hình thứcđa dạng,ví dụ như tranh chấp về đòi lại quyền sử dụng đất; tranh chấp phân chia quyền sử dụng đất là tài sản thừa kế, tài sản chung vợ chồng, hộ gia đình; tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất; tranh chấp về hợp đồng, giao dịch liên quan đất đai và chủ yếu các tranh chấp xoay quanh vấn đề về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Do đó, việc xácđịnh tranh chấp đất đai có đang trong quá trình giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền hay không là điều kiện quan trọng để xác định đất đang có tranh chấp.Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 bao gồm: Tòa án nhân dân; Trọng tài thương mại Việt Nam; Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Như vậy, việc xác định “đất đang có tranh chấp” phải dựa trên cả hai điều kiện trên. Trường hợp tranh chấp đất đai chưa được đưa ra cơ quan có thẩm quyền; chưa được xử lý bởi các cơ quan có thẩm quyền hoặc trường hợp tranh chấp đất đai đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền bằng quyết định giải quyết đã có hiệu lực thi hành, thì không được coi là đất đang có tranh chấp.
Thứ hai, bổ sung quy định giải quyết tranh chấp đất đai là trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất: Luật đất đai năm 2024 đã bổ sung một điều luật riêng về “Trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất” tại Điều 15. Đâylà quy định có tính chất nguyên tắc chỉ đạo chung, đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng cho cơ quan nhà nước xây dựng một hệ thống giải quyết tranh chấp minh bạch, hiệu quả và công bằng. Quy định mới này có ý nghĩa thúc đẩy việc xây dựng cơ chế, quy trình giải quyết tranh chấp đất đai rõ ràng, dễ tiếp cận đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và minh bạch trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định về hòa giải tranh chấp đất đai: Nội dung hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 235 Luật đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới thay thế Điều 202 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể:
Một là, tại khoản 1 Điều 235 bổ sung thêm các cơ chế hòa giải để khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, tham gia hòa giải. Nhà nước khuyến khích sử dụng các cơ chế hòa giải tranh chấp đất đai khác nhau, theo đó tiếp tục khẳng định cơ chế hòa giải ở cơ sở trong việc phát huy vai trò của tổ chức, cá nhân có uy tín tại địa phương để hỗ trợ hòa giải; bổ sung cơ chế hòa giải thương mại áp dụng cho các tranh chấp phát sinh từ hoạt động kinh doanh, thương mại về đất đai và các cơ chế hòa giải khác để có thể lựa chọn hình thức hòa giải phù hợp với đặc thù của từng vụ việc.
Hai là, tại khoản 2 Điều 235 quy định trực tiếp việc bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi đề nghị các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Tại điều luật tương ứng của Luật đất đai năm 2013 không có quy định nội dung này (Điều 202), tuy nhiên có sự kế thừa Điều 203về giải quyết tranh chấp đất đai. Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 còn quy định rõ Ủy ban nhân cấp xã có thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai là Ủy ban nhân dân cấp xã “nơi có đất tranh chấp”.
Ba là, Điều 235 bổ sung nhiều nội dung hoàn thiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã theo hướng luật hóa quy định về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020.
- Tại điểm a khoản 2 Điều 235 quy định rõ trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.
- Tại điểm b khoản 2 Điều 235 quy địnhthành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai gồm có Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã; thành viên hội đồng gồm: Công chức phụ trách công tác địa chính; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã; người dân sinh sống lâu năm am hiểu về nguồn gốc và lịch sử sử dụng thửa đất tranh chấp (nếu có); đại diện tổ chức, cá nhân khác. Đặc biệt Điều 235 quy định rõ thành phần đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã tham gia hội đồng; tăng cường trách nhiệm, vai trò của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam các cấp đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai và sử dụng đất đai được quy định mới Điều 19 Luật đất đai năm 2024.
- Tại điểm c khoản 2 Điều 235 về thời hạn thực hiện việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã là không quá “30 ngày” kể từ ngày nhận được “đơn yêu cầu hòa giải” tranh chấp đất đai thay vì là không quá “45 ngày” và kể từ ngày nhận được “đơn yêu cầu giải quyết” tranh chấp đất đai so với Luật đất đai năm 2013.
- Tại điểm đ khoản 2 Điều 235 bổ sung thêm quy định về trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai không thành và trường hợp một hoặc các bên tranh chấp từ chối ký vào biên bản. Đây là điểm mới so với Luật đất đai 2013 thể hiện tính pháp lý của biên bản hòa giải ngay cả khi một trong các bên tranh chấp từ chối ký biên bản, ngăn ngừa tình trạng có bên tranh chấp phủ nhận việc đã tham gia hòa giải hoặc cho rằng quy trình hòa giải không hợp lệ, giúp tránh tranh cãi và kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp đất đai.
Bốn là,khoản 3 Điều 235bổ sung thêm hình thức hòa giải tranh chấp đất đai bằng hình thức hòa giải thương mại và hình thức hòa giải tại Tòa án. Thủ tục hòa giải tại Tòa án áp dụng đối với các tranh chấp đất đai được các bên tranh chấp có yêu cầu khởi kiện tại Tòa án, thực hiện theo quy định của pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án (trước khi Tòa án thụ lý vụ án dân sự) và pháp luật về tố tụng dân sự (từ khi Tòa án thụ lý vụ án dân sự). Hòa giải thương mại áp dụng đối với các tranh chấp phát sinh trong hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, thực hiện theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại.
Năm là,quy định về công nhận kết quả hòa giải thành tại khoản 4 Điều 235 có hai điểm mới đáng chú ý. (1) Quy định thời hạn trong 30 ngày làm việc kể từ ngày các bên tham gia hòa giải nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành có quyền sử dụng văn bản công nhận kết quả hòa giải thành để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. (2)Quy định các bên tham gia hòa giải được quyền gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tiến hành việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thay vì quy định trách nhiệm này cho Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hòa giải thành như Luật đất đai năm 2013. Quy định mới này phù hợp với các phương thức hòa giải tranh chấp đất đai khác nhau được quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 235 Luật đất đai năm 2024 trong việc sử dụng kết quả hòa giải thành.
Sáu là, bổ sung quy định mới về trường hợp không tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại khoản 2 Điều 235 khu vực chỉ có UBNDcấp huyện không có đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc (ví dụ: huyện đảo Cồn Cỏ, Quảng Trị; huyện đảo Lý Sơn, Quảng Ngãi....). Trường hợp này, các bên tranh chấp có thể lựa chọn hình thức hòa giải khác phù hợp hoặc trực tiếp đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất theo Điều 236 của Luật đất đai năm 2024 mà không bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.
Thứ bốn, sửa đổi, bổ sung thêm quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 Luật đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới so với Điều 203 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:
Một là, về thẩm quyền,điểm b khoản 3 Điều 236 cũng bổ sung thêm thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tranh chấp đất đai mà một bên tranh chấp là tổ chức tôn giáo trực thuộc tỉnh đó; khoản5 Điều 236 quy định bổ sung Trọng tài thương mại Việt Nam có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.
Hai là, khoản 6 Điều 236 bổ sung quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp trong việc thực hiện yêu cầu cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam khi được cơ quan này yêu cầu.
Ba là, Điều 236 đã luật hóa Điều 90a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và quy định cụ thể hơn về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường theo hướng bổ sung thời hạn có hiệu lực của Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai và thời hạn khiếu nại Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu là 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định. Đồng thời chỉ quy định thống nhất một thời hạn mà không quy định riêng thời hạn đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Bốn là, khoản 4 Điều 236 đã luật hóa quy định tại khoản 4 Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thẩm quyền cưỡng chế thi hành Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp. Bên cạnh đó khoản 4 quy định mới về thời hạn sẽ cưỡng chế thi hành Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là sau 30 ngày kể từ ngày quyết định có hiệu lực thi hành và quy định rõ thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế./.
Ngô Tuấn Hùng- VKSND huyện Hiệp Hoà
Thông tin tuyển dụng, đấu thầu, thanh lý
