Việc cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không là một vấn đề mà hiện nay vẫn còn nhiều người cho rằng chỉ có các tổ chức tín dụng mới được thực hiện. Trên thực tế khi kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự nhận thấy nhiều cá nhân đã thực hiện việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nhưng chỉ viết giấy xác nhận việc thế chấp, mà các bên không đến các cơ quan có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp và đăng ký việc thế chấp nên khi xảy ra tranh chấp thì người nhận thế chấp tài sản đã bị ảnh hưởng đến quyền lợi rất nhiều.
Tại Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 chỉ quy định chung về thế chấp tài sản. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã quy định cụ thể quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cá nhân.
Để hiểu và thực hiện đúng các quy định của pháp luật trong các giao dịch dân sự cũng như khi giải quyết các tranh chấp có liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cá nhân thì cần lưu ý một số vấn đề sau:
Thứ nhất: Điều 323 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên nhận thế chấp
1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
Thứ hai: Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thứ ba: Điều 35 nghị định 21/2021/NĐ-CPquy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
2. Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;
3. Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;
4. Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.
Để bảo vệ quyền lợi của bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì khi tham gia giao dịch các bên cần phải nghiên cứu kỹ quyền lợi của các bên được làm gì và không được làm gì để hạn chế thấp nhất rủi do, và đặc biệt cần lưu ý việc cá nhân khi nhận thế chấp là phải lập Hợp đồng bằng văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định mới được pháp luật công nhận và bảo vệ./.
Hà Thị Hải- Phòng 9, Viện KSND tỉnh Bắc Giang
Thông tin tuyển dụng, đấu thầu, thanh lý
