Trong công tác kiểm sát việc giải quyết án dân sự, việc kiểm sát giải quyết các vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hề dễ dàng. Chúng tôi xin nêu lên vướng mắc trong việc giải quyết vụ án: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thực tế xảy ra tại địa phương để các đồng nghiệp trao đổi:
Nội dung vụ án như sau: Ngày 25/5/2012, vợ chồng Nguyễn Văn N, Nguyễn Thị D và Nguyễn Văn X (anh ruột chị D) lập hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSD đất). Hợp đồng thứ nhất: Anh N, chị D chuyển nhượng cho anh X 205 m2 đất (nằm trong thửa đất có diện tích 686 m2 đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất số 905977 ngày 27/6/2002 mang tên hộ anh N). Hợp đồng thứ hai: Anh N, chị D chuyển nhượng cho anh X 421m2 đất (diện tích đất này đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất số 713966 ngày 24/10/2008 mang tên anh N và chị D). Giá chuyển nhượng của hai hợp đồng trên là 1.500.000.000 đồng. Hợp đồng có chữ ký của bên chuyển nhượng gồm anh N, chị D, anh Nguyễn Văn T (con vợ trước anh N) và dấu vân tay điểm chỉ của bà Nguyễn Thị S (mẹ anh N); của bên nhận chuyển nhượng là anh X và những người làm chứng gồm chị Phạm Thị H, anh Nguyễn Văn C và Nguyễn Văn K (trưởng thôn). Cả hai hợp đồng đều đã được UBND thị trấn chứng thực.
Anh X đã giao tiền đầy đủ cho anh N và nộp 2 hồ sơ nhận chuyển nhượng QSD đất; đơn đăng ký biến động về QSD đất đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất lên Phòng tài nguyên và môi trường huyện và được Trưởng phòng tài nguyên môi trường đồng ý, ký tên đóng dấu. Anh X đã đóng thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ.
Trong khi chờ Phòng tài nguyên môi trường giải quyết thì bà S có đơn đề nghị UBND huyện xem xét việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh N và chị D là không đúng vì đất đó là của vợ chồng bà, vợ chồng bà S có 6 người con (4 gái, 2 trai) đều đã xây dựng gia đình ở riêng. Anh N là con trai lớn đang ở với bà S (chồng bà S mất năm 2003) bà S chưa cho vợ chồng anh N chị D đất, anh N nói dối bà S điểm chỉ vào giấy chia tài sản của vợ chồng anh N trên đất của bà S để toà án giải quyết ly hôn giữa anh N và chị D, rồi bán đất của vợ chồng bà cho anh X.
Phòng tài nguyên môi trường đã xác định: 205 m2 đất anh N, chị D chuyển nhượng cho anh X có nguồn gốc là của bà S (bố mẹ bà S cho) và 421 m2 đất kia là của vợ chồng bà S. Việc UBND huyện cấp giấy chứng nhận QSD đất cho anh N và chị D là không đúng với Luật đất đai năm 2003. Chủ tịch UBND huyện đã ra quyết định số 641/QĐ-UBND ngày 30/8/2012 thu hồi hai giấy chứng nhận QSD đất đã cấp cho anh N, chị D và Phòng tài nguyên môi trường đã trả lại hồ sơ xin cấp đổi lại giấy chứng nhận QSD đất cho anh X.
Anh N khai: Năm 2002 bố mẹ anh bảo anh đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD thửa đất 686 m2. Năm 2008 mẹ anh bảo anh đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD thửa đất 428m2. Ngày 17/5/2013 anh N đã ly hôn chị D. Anh Nguyễn Văn T hiện đang lao động tại Nhật Bản.
Anh X khởi kiện yêu cầu anh N và gia đình phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất.
Anh N không đồng ý yêu cầu của anh X; anh chấp nhận sẽ cùng chị D trả lại tiền cho anh X.
Chị D khai: Năm 2008, do không đủ tiền để làm nhà nên bà S và anh N bàn bạc để anh N làm thủ tục được cấp giấy chứng nhận QSD đất 421 m2 để thế chấp ngân hàng vay tiền. Năm 2011, anh N đuổi chị D và hai con gái ra khỏi nhà, rồi anh N phạm tội lừa đảo, bị nhiều người đòi nợ. Do cần tiền để giải quyết hậu quả nên ngày 25/5/2012 anh N bảo chị D về để ký vào hợp đồng chuyển nhượng QSD đất cho anh X rồi sẽ đồng ý ly hôn. Vì muốn ly hôn với anh N nên chị D đã về ký vào hợp đồng chuyển nhượng QSD đất cho anh X, lúc đó mọi người vui vẻ đồng ý cho anh N bán đất, không ai có ý kiến gì. Anh N đã nhận tiền của anh X, không đưa cho chị D đồng nào. Nay bà S và anh N lật lọng, lừa đảo chiếm đoạt tiền của anh X, chị D đề nghị giải quyết đúng pháp luật.
Hai giấy chứng nhận QSD đất nêu trên từ năm 2007 đến năm 2012 đã được anh N mang đi thế chấp ngân hàng nhiều lần để vay tiền.
Về vụ án trên, có hai quan điểm giải quyết như sau:
- Quan điểm thứ nhất: Xác định 205 m2 đất (nằm trong diện tích 686 m2) được cấp giấy chứng nhận QSD đất mang tên hộ anh N có nguồn gốc của bà S. Diện tích 421 m2 được cấp giấy chứng nhận QSD mang tên anh N, chị D có nguồn gốc của vợ chồng bà S. Việc anh N làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận QSD đất 686 m2 mang tên hộ anh N (trong đó bà S là thành viên trong hộ gia đình) được coi là hợp pháp. Còn giấy chứng nhận QSD đất 421 m2 mang tên anh N và chị D là không chính xác về tên chủ sử dụng, nhưng hai giấy chứng nhận QSD này đã được anh N nhiều lần thế chấp ngân hàng để vay tiền. Khi anh N, chị D lập hợp đồng chuyển nhượng QSD đất cho anh X, cả gia đình anh N đồng ý và được chính quyền chứng thực, anh X đã trả tiền cho anh N và nộp đầy đủ thuế chuyển nhượng, nên căn cứ các Điều 697, 698, 699, 700, 701, 702 Bộ luật dân sự buộc anh N và chị D phải tiếp tục thực hiện hai hợp đồng mới bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp cho anh X. Sau chuyển nhượng, gia đình anh N vẫn còn nhà ở trên 481 m2 đất.
- Quan điểm thứ hai: Việc anh N tự ý kê khai để làm thủ tục được cấp giấy chứng nhận QSD đất khi chưa có giấy tặng cho tài sản của vợ chồng bà S là sai. UBND huyện đã có quyết định thu hồi 2 giấy chứng nhận QSD đất nêu trên, nên đất đó không thuộc QSD của anh N, chị D. Anh N, chị D không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 410 Bộ luật dân sự; điểm c, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HDTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình để xác định hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa anh N, chị D và anh X là hợp đồng dân sự vô hiệu. Buộc anh N, chị D phải hoàn trả cho anh X số tiền là 1.500.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho anh X.
Tôi đồng ý với quan điểm thứ nhất.
Rất mong nhận được sự chia sẻ, trao đổi của các đồng nghiệp nhằm đi đến sự thống nhất trong nhận thức và áp dụng pháp luật trong thực tế công tác kiểm sát.
Nguyễn Thế Lượng
Thông tin tuyển dụng, đấu thầu, thanh lý
