So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 điều. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 đã có những điểm mới so với Luật Đất đai năm 2013 đáng chú ý như sau:
Thứ nhất, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai
Khác với Luật Đất đai năm 2013, bên cạnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì Luật Đất đai năm 2024 còn bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai tại Điều 23, 24, 25. Đây là những quy định mới, chưa được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013, điều này thể hiện sự tiến bộ của Luật Đất đai năm 2024. Với các quy định này đã giúp ghi nhận, xác định cụ thể được các quyền và nghĩa vụ của công dân liên quan đến đất đai, để từ đó giúp bảo vệ kịp thời, hiệu quả các quyền lợi chính đáng của công dân, cũng như đảm bảo công dân thực hiện, tuân thủ đúng các nghĩa vụ đặt ra liên quan đến đất đai.
Thứ hai, sửa đổi quy định về phân loại đất
Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đất đai năm 2013 đều căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai mà phân loại đất đai thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, theo Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 không liệt kê các loại đất thuộc đất nông nghiệp khác, không liệt kê các loại đất thuộc đất phi nông nghiệp khác, đồng thời sửa đổi lại định nghĩa nhóm đất chưa sử dụng, theo đó nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê. Cách định nghĩa này khác so với cách định nghĩa theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Việc sửa đổi quy định về phân loại đất như Luật Đất đai năm 2024 là cần thiết, bởi điều này không chỉ giúp cho việc phân loại đất đai được thực hiện một cách khoa học, toàn diện mà còn làm cơ sở để phục vụ hiệu quả lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ ba, thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng về chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số
Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định cụ thể nhằm thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng về chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số. Theo đó, tại Điều 16 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định các chính sách bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng; giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở, đất sản xuất; trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng và thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.
Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo đây là nền tảng của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Cụ thể, Luật đã bổ sung hoàn thiện nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng để đảm bảo thống nhất của hệ thống quy hoạch đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở ba cấp gồm cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện. Quy hoạch sử dụng đất cấp trên bảo đảm nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp phải bảo đảm sự tham gia của tổ chức chính trị - xã hội, cộng đồng, cá nhân; bảo đảm công khai, minh bạch. Quy hoạch sử dụng đất các cấp được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch cấp thấp hơn.
Thứ năm, hộ gia đình không thuộc đối tượng người sử dụng đất.
Hiện nay, theo Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất có bao gồm hộ gia đình. Tuy nhiên, tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 quy định về người sử dụng đất thì không có hộ gia đình. Cụ thể ở khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành. Do đó, từ năm 2025, Luật Đất đai năm 2024 không còn cấp đất cho hộ gia đình. Mặt khác, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024 quy định, trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Thứ sáu, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân
Hiện nay, theo Điều 130 Luật Đất đai năm 2013, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, tại Luật Đất đai năm 2024 đã quy định mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân. Theo đó, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân theo Luật Đất đai năm 2024 được quy định nâng lên là không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 Luật Đất đai năm 2024. Như vậy, so với Luật Đất đai năm 2013 thì Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân. Quy định này là một điểm tiến bộ bởi sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn, từ đó thúc đẩy ngành nông nghiệp ngày càng phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia, bộ mặt nông thôn ngày càng đổi mới.
Thứ bảy, thống nhất tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với sổ đỏ, sổ hồng
Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại giấy chứng nhận như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận có bìa màu hồng). Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi này. Tại khoản 16 Điều 13 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất". Hiện nay, tên gọi chính xác của sổ đỏ, sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 thì từ ngày 01/01/2025, sổ đỏ, sổ hồng sẽ có tên gọi theo quy định là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Thứ tám, quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất
So với Luật Đất đai năm 2013, tại Chương IX của Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập; hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng” mà “nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. Quy định này đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”. Những nội dung này đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất cũng như nhà đầu tư. Theo đó, người sử dụng đất có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ, không còn xảy ra tình trạng nhà đầu tư được ai đó “chống lưng” để “mua rẻ” đất của dân. Đối với nhà đầu tư, quy định trên giúp đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư, giúp nhà đầu tư biết rõ chi phí và thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và được giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng “đầu nậu” núp bóng sau lưng “chủ đất” gây khó dễ cho nhà đầu tư. Ngoài ra, quy định này còn góp phần xây dựng được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, từ đó làm tăng chỉ số năng lực cạnh tranh quốc gia của Việt Nam.
Thứ chín, quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội
So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định 31 trường hợp Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Bên cạnh đó, Luật cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương. Đặc biệt, tại khoản 32 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 còn quy định: “Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này”. Quy định này giúp đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây. Đồng thời, Chương VII Luật Đất đai năm 2024 cũng đã quy định chặt chẽ về công tác “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 đã xác định các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nguyên tắc khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi và việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Thứ mười, bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 không quy định nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất tại Điều 220. Việc bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất tại Luật Đất đai năm 2024 là điều cần thiết, với việc cụ thể hóa các nguyên tắc, điều kiện trong Luật như vậy sẽ tạo được nền tảng pháp lý quan trọng, từ đó giúp cho việc tách thửa, hợp thửa đất sẽ được thực hiện hiệu quả, an toàn, đầy đủ trên cơ sở phù hợp với tinh thần pháp luật đề ra.
Mười một, để gia tăng hiệu quả sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 đã có quy định mới về việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích và góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai.
Đất sử dụng đa mục đích có thể là sự phối kết hợp giữa nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau, có thể: kết hợp giữa đất quốc phòng, an ninh với đất sản xuất, thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với các loại đất phi nông nghiệp; hay đất ở kết hợp với đất thương mại dịch vụ...(Điều 218).
Theo đó, có một số trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích như: Đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu; đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh; đất có mặt nước là ao, hồ, đầm, đất có mặt nước ven biển, đất có mặt nước chuyên dùng và đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối được sử dụng kết hợp đa mục đích; đất tôn giáo, đất tín ngưỡng được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp, phi nông nghiệp được sử dụng kết hợp mục đích nông nghiệp, xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời.
Tuy nhiên, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích không được tùy tiện mà phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể như: Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất và đã được xác định tại các loại giấy tờ theo quy định; không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường...
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng có quy định mới về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai ( Điều 219). Theo đó, góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai là phương thức sắp xếp lại đất đai trong một khu vực đất nhất định trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong các trường hợp tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông đô thị.
Mười hai, được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất
Một trong những điểm mới nổi bật trong Luật Đất đai năm 2024 là được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Theo tinh thần quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 thì được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác. Trường hợp cần thiết, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật. Đây là một quy định rất thông thoáng về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại. Điều này sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy sự phát triển của đất nước.
Mười ba, về tài chính đất đai, giá đất
Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Luật cũng quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Luật Đất đai năm 2024 còn quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Cũng theo quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 cũng bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm, tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Luật cũng phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, đồng thời quy định cụ thể các phương pháp định giá đất trong luật, quy định điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất; giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định cho phép các địa phương đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn thì được sử dụng bảng giá đất tại thời điểm định giá đất để áp dụng cho giá đất cụ thể. Đây là một điểm mới trong tài chính đất đai của Luật này, điều này khuyến khích các địa phương tăng cường đầu tư kinh phí, nhân lực, giải pháp để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo luật.
Nhữ Đức Dũng- Phòng 10, VKSND tỉnh Bắc Giang
Thông tin tuyển dụng, đấu thầu, thanh lý
